Блог / Новости RSS 2.0

Продажи встали на элитные коттеджи в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области

Продажи встали на элитные коттеджи в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области

Продажи встали на элитные коттеджи в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области

 

Элитные коттеджи в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области аналитики ZAGORODNIE-POSELKI.RU уверены, что продажи элитных домов в коттеджных поселках в так называемой категории продаж с вторичного рынка были всегда крайне осложнены. Сегодня ситуация на вторичном рынке «элитки» не изменилась. Учитывая, что актуальное предложение измеряется десятками готовых загородных проектов, счет сделок идет на единицы. Новости рынка загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области на элитные коттеджи в коттеджных поселках.

Согласно данным аналитиков загородной недвижимости ZAGORODNIE-POSELKI.RU, в Петербурга и Ленинградской области на продажу выставлены примерно 300 домов в коттеджных поселках класса «элит». В среднем каждое домовладение выставлено по цене свыше 30 млн. рублей. И такая статистика не учитывает предложения от застройщиков в организованной застройке. Однако все – таки большая часть предложенных проектов, примерно треть от всего количества, – составляют коттеджи в коттеджных поселках. Специалисты ZAGORODNIE-POSELKI.RU уверены, что такие продажи, по сути, являются вторичными в уже закрытых или еще реализуемых загородных проектах.

Бывает, что строители в поисках дополнительных каналов по привлечению клиентов, «прячут» свои продажи под вторичные. Отметим, что в основном нереализованные элитные коттеджи в коттеджных поселках сконцентрированы во Всеволожском районе Ленинградской области. По убыванию следуют Курортный район, Выборгский район, Пушкинский район, Гатчинский район, Петродворцовый район и Ломоносовский районы. По данным аналитиков ZAGORODNIE-POSELKI.RU, в последних трех районах вариантов совсем немного, хотя и здесь можно встретить весьма дорогие предложения. Вообще же существует мнение, что почти все элитные коттеджи в коттеджных поселках являются воплощение так называемого «виртуального» предложения. Дело в том, что большая часть объектов оценена подчас совершенно неадекватно. Есть данные, что на рынке элитного жилья лишь около 10% объектов оценены разумно. На остальные 90% цены завышены, и, как отмечают специалисты ZAGORODNIE-POSELKI.RU, весьма серьезно. И здесь действует правило - чем дороже объект, тем сильнее он переоценен. Так, по словам Куркина Андрея руководителя ZAGORODNIE-POSELKI.RU по коттеджим стоимостью свыше 15 млн. рублей цены завышены минимум на треть. «Когда ко мне обращается клиент, желающий продать дом за 20 млн., я еще до просмотра знаю, что его реальная продажная стоимость – не больше 13 млн. может быть, еще меньше», подчеркивает он. Такое мнение разделяют многие специалисты ZAGORODNIE-POSELKI.RU.

Элитных объектов по адекватной цене, почти нет. Как минимум, стоимость жилья завышена на 20%, в среднем стоимость домов в коттеджных поселках значительно более завышена. Владельцы жилья высокого ценового сегмента не всегда осознают реальную стоимость своего жилья и уверены, что для того, чтобы их дом стал привлекательным на вторичном рынке достаточно уступить 10% от стоимости коттеджи. С точки зрения покупателей, такая тактика не оправдана. Так, если в начале статьи мы оговорили количество элитного предложения в размере около 300 объектов, то теперь, выкинув из этой ценовой категории (от 30 млн. руб.) коттеджи по явно завышенным и неадекватным стоимостьм, то мы получим более чем вдвое сжатый список в 120 объектов. При этом, аналитики рынка уверены, что реальные шансы найти своего покупателя имеют лишь 20-30 домов в коттеджных поселках из этого количества. Владельцы недвижимости либо выставили коттеджи в коттеджных поселках уже по адекватной стоимости, либо они готовы снижать стоимость до разумных значений. Получается, что из всего богатства предложения реальный выбор у покупателя на вторичном рынке элитного загородного жилья, учитывающий предпочтения клиента по локации, площади коттеджи и земельного участка, обычно составляет 4-5 объектов.

Вторичный рынок элитных домов в коттеджных поселках.

Спрос на элитные вторичные объекты крайне невелик. Одной из главных причин такой ситуации аналитики ZAGORODNIE-POSELKI.RU называют неадекватность запросов продавцов. Завышенность цен влияет на скорость продаж. Отметим, что объем сделок в высшем ценовом сегменте обычно не превышает 10 продаж в год. При этом многие крупные агентства недвижимости не проводили сделок с объектами этой ценовой категории на протяжении нескольких лет. Обычно счет подобных операций идет на единицы. Так, например, по информации агентства «Александр», за год компания провела две сделки в этой ценовом сегменте. Другое агентство «Прогаль» за минувшие полгода провело лишь одну сделку свыше 30 млн. рублей. Правда компания смогла продать еще один объект по стоимостью 29 млн.рублей. По словам экспертов от компаний как реализующих подобные коттеджи, так и не достигших успехов в реализации элитных объектов, спрос и суммарный объем сделок в сегменте в последние годы остается примерно на одном уровне. «Спрос в верхнем ценовом сегменте на загородные коттеджи вне загородных поселков весьма слабый. За последний 2016 год у нас были сделки в ценовом диапазоне 17-20 млн. рублей, по более дорогим объектам продаж не было вообще. Неудивительно, что огромное число вариантов стоит в листингах без движения уже несколько лет», - подчеркивает аналитик ZAGORODNIE-POSELKI.RU. Если говорить о загородных коттеджих стоимостью свыше 30 млн. рублей, то здесь аналитики ZAGORODNIE-POSELKI.RU уверены практически о полном отсутствии спроса. Интересующихся таким жильем практически нет. Однако занимательно, что предложение при этом пополняется каждый месяц. Сегодня в 2017 году на рынке загородной недвижимости насчитывается ряд объектов, которые стоят без движения уже свыше трех лет. Приведем характерный пример. Хозяин элитного коттеджа выставляет свое жилье по стоимости в 130 млн. рублей. Не получив предложений, он снижает цену до 99 млн. рублей. Однако и такая скидка не приносит желаемого результата. За весь 2012 год по этому объекту было лишь два просмотра. По замечаниям специалистов в последнее время среди потенциальных покупателей стало намного меньше чиновников, что не может не радовать. «В прошлые годы они составляли существенную часть клиентов», - комментирует аналитик ZAGORODNIE-POSELKI.RU.

Продажи элитных загородных поселков упали

В общем и целом ситуация затишья и низкие показатели продаж в сегменте загородного вторичного элитного жилья впрочем, вполне сходна с обстановкой в смежных сегментах. Аналитики ZAGORODNIE-POSELKI.RU подчеркивают, что продажи в высшем ценовом сегменте в Петербурга и Ленинградской области достаточно редкое явление на 2017 год. Ситуация с «элиткой» в Петербурге аналогична загородной альтернативе. В СПб дорогие объекты также в среднем переоценены на 30-70%. Аналитики отмечают, что подчас стоимость завышена в два и более раз. Сделки в сегменте супер-дорогого жилья единичны. Спрос замер. Так объясняет застойные явления на рынке городской «элитки» руководитель ZAGORODNIE-POSELKI.RU: «А покупателям в 2017 году как никогда важен фактор ликвидности. У них есть деньги и уже есть жилье (как правило, не одно). Они готовы вкладываться в покупку новой квартиры только если будут понимать, что это вложение разумно, то есть при желании они смогут продать его без больших финансовых потерь. Если подходящих вариантов нет, они просто отказываются от покупки». Отметим, что сходные мнения разделяют многие аналитики недвижимости. Как и в случае с коттеджими в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области, спрос не растет, а вот предложение увеличивается.

 

Загородный рынок элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Аналитики ZAGORODNIE-POSELKI.RU уверены, что за последнее время количество выставленных квартир высшего ценового сегмента несколько подросло. Появляются предложения в готовых коттеджих. Большая часть апартаментов предлагается с отделкой. Спрос на такие квартиры, без сомнения, имеется, однако интересантов совсем немного. Что касается формата точечной застройки, здесь положительных изменений также не наблюдается. Отметим, что здесь сделок с элитными объектами фиксируется больше, чем на «вторичке». Однако при все при этом, предложение, определенно, значительно превышает спрос, а вот количество сделок за последние два года никак не выросло. Опять же фиксируется очевидное завышение цен у большинства девелоперов. На объекты от некоторых застройщиков цены завышены в два и более раз.

 

Строительные компании загородных домов

Аналитики ZAGORODNIE-POSELKI.RU уверены, что на ряду с завышенными аппетитами девелоперов, на низкий спрос также влияет фактор недоверия потребителей к девелоперам. Клиенты прежде всего опасаются низкого качества и уровня строительства домов в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области. «Произвести техническую экспертизу предлагаемых домов у нас довольно сложно, а предъявить претензии после приобретения коттеджи, когда выявятся скрытые недостатки – проблематично» - подчеркивает аналитик. Помимо претензий к качеству постройки, покупателей беспокоят несовершенства планировками и непроработанность технических решений. Касательно вторичного рынка, аналитики ZAGORODNIE-POSELKI.RU обращают внимание и на качество строительных материалов. Так для состоятельных покупателей домов в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области, построенный 3-5 лет назад, не соответствует их взыскательному вкусу и требованиям к дому.

 

Земельные участки без подряда в коттеджных поселках

Учитывая недостаточный уровень застройки, повсеместную завышенность цен, сегодня все чаще и чаще состоятельные клиенты предпочитают приобретать в коттеджных поселках земельные участки без подряда под дальнейшую индивидуальную застройку. Невозможности подобрать нужный вариант по вкусу подталкивает покупателей к покупке участка. Потребитель устает от просмотра и поисков необходимого варианта и покупает участок для самостоятельного освоения. Рынок реагирует пропорционально спросу. Сегодня в области на продажу выставлено немало земель без подряда в рамках различных загородных проектов. «Вторичка» радует небольшим, однако, подчас территориально интересным предложением. Здесь почти не найти свободных земельных участков, зато в привлекательных местах можно купить земельный участок с домом под снос. Общая тенденция рынка загородной элитной недвижимости говорит о том, что на 2017 год на рынке наблюдается определенный дефицит ликвидного предложения дорогих готовых домов в коттеджных поселках Петербурга и Ленинградской области. Поэтому спрос перемещается в категорию покупки дорогих земельных участков. За период 2016 года количество сделок в данном сегменте серьезно возросло. Андрей Куркин руководитель проекта ZAGORODNIE-POSELKI.RU прогнозирует увеличение цен на привлекательные для состоятельных граждан земельные участки без подряда. «Если в ближайшее время не появятся загородные поселки с коттеджими для состоятельных граждан, которые бы соответствовали их сегодняшним запросам, можно ждать некоторого повышения цен на дорогие ликвидные земельные участки» - подчеркивает аналитик ZAGORODNIE-POSELKI.RU.

 


Яндекс.Метрика